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| stuck construction project image |
अधिकांश भवन निर्माण
परियोजनाएँ (Building Construction Projects) बीच-बीच
में अटक जाती
हैं और कभी
पूरी नहीं होतीं।
अंतत: इन परियोजनाओं
(Projects)को छोड़ना पड़ता है।
इस लेख
में, हम चर्चा
करेंगे कि आप
ऐसी परियोजनाओं को
कैसे फिर से
शुरू कर सकते
हैं और उन्हें
पूरा कर सकते
हैं।
अपूर्ण भवन निर्माण परियोजनाओं (Incomplete Building Construction
Projects) के लिए कारण
मोटे तौर
पर, चार समस्याएं
हैं जिनके कारण
एक भवन निर्माण
परियोजना (Building
Construction Project) अधूरी रह जाती है। उसमे निम्नलिखित
समस्याएं हो सकती
है:
1) परियोजना संकल्पना / बाजार अनुसंधान(Project Conceptualization/ Market Research)
"एक
भवन निर्माण परियोजना
में, बाजार अनुसंधान(Research)
और अवधारणा (Conceptualization) एक महत्वपूर्ण
भूमिका निभाता है।
बाजार अनुसंधान (Market Research) ग्राहकों की आवश्यकताओं की पहचान करने के लिए जानकारी एकत्र करने की एक प्रक्रिया है।
2010-11 के कुछ
भवन निर्माण परियोजनाओं
(Construction Projects) में, बिल्डरों ने उचित
बाजार अनुसंधान का
संचालन (Conduct Proper Market
Research) नहीं किया।
इसके अलावा,
वे परियोजनाओं की
अवधारणा (Conceptualize
Projects) को ठीक से
करने में सक्षम
नहीं थे बल्कि,
बिल्डरों का मानना
था कि रियल
एस्टेट (Real Estate) बाजार
में तेजी आएगी
और वे बड़ी
आवासीय परियोजनाएं (Larger Housing
Projects.) बनाकर अधिक मुनाफा
कमा पाएंगे।
हालांकि, बाजार संतृप्त
हो गया और
अधिकांश परियोजनाएं अटक गईं
(Projects Got Stuck)!
2) वित्तीय बंद (Financial Closure)
एक भवन
निर्माण परियोजना में (Building Construction Project), परियोजना(Project) को पूरा
करने के लिए
एक निश्चित राशि
की आवश्यकता होती
है।
लेकिन, इस पैसे
की व्यवस्था कैसे
होगी, इस पर
ज्यादातर बिल्डरों ने उचित
योजना नहीं बनाई
होती है।
अचल संपत्ति
(Real Estate) में, पैसा तीन
स्रोतों से आता
है, अर्थात, प्रमोटर
का पैसा (Promoter's Money), प्रमोटर इसे
बैंकों या अन्य
वित्तीय संस्थानों और ग्राहक
के पैसे से
उधार (Borrowing) लेता है।
कुछ बिल्डर
ग्राहक के पैसे
पर निर्भर हैं।
लेकिन, जब उन्हें
ग्राहक का पैसा
नहीं मिलता है,
तो वे बैंकों
से बड़ी मात्रा
में ऋण(Loan) लेते
हैं।
अंततः एक बिंदु
आता है(Ultimately A Point
Comes), जब वे ईएमआय का
भुगतान करने में
सक्षम नहीं होते
हैं और परियोजना(Project)
मध्य में अटक
जाती है।
3) प्रोजेक्ट पार्टनरशिप (परियोजना साझेदारी, Project Partnership)
एक परियोजना
साझेदारी(Project Partnership)
में, जमींदार बिल्डर
के साथ संयुक्त
विकास (Joint Development) करता है।
जमीन मालिक
अपनी जमीन देता
है और बदले
में बिल्डर से
10% अग्रिम (Advance) और 30% सूची (Inventory) प्राप्त
करता है।
दूसरी ओर, बिल्डर
ग्राहक (Customer ) से भूस्वामी
(Landowner) को भुगतान किए गए
धन की वसूली(Recovers)
करता है।
"अगर कुछ
मुद्दा उठता है,
तो बिल्डर और
भूस्वामी(Landowner) दोनों फंस जाते
हैं और परियोजना(Projects)
रुक जाती है।
4) अनुमोदन (Approvals)
कुछ शहरों
में, सरकार निर्माण
परियोजनाओं (Construction
Projects) को चरणबद्ध (Stage Wise) मंजूरी देती है।
उदाहरण के लिए,
यदि 20 मंजिल की इमारत
निर्माणाधीन (Under
Construction) है, तो चार
मंजिल बनाने के
बाद एक अनुमोदन
(Approval) आता है, अगली
मंजूरी एक और
चार मंजिल बनाने
के बाद आती
है, और प्रक्रिया
आगे बढ़ती है।
एक निश्चित
चरण (Certain Stage) के बाद,
अनुमोदन में देरी
(Approval Gets Delayed) हो जाती है
या आना बंद
हो जाता है
और परियोजना रुक
जाती है।
यदि आपकी
परियोजना (Projects) के खिलाफ
जनहित याचिका (Public Interest Litigation) (PIL) दायर की
जाती है, तो
आपको स्वीकृति भी
नहीं मिल सकती
है।
जब एक
निर्माण परियोजना अटक जाती
है, तो यह
बिल्डर, जमींदार, ग्राहक, बैंकर,
ठेकेदार और आपूर्तिकर्ताओं(Suppliers)को प्रभावित करता है।
इसलिए,
आजकल सरकार अनुमोदन(Approval)
को सुव्यवस्थित करती
है ताकि परियोजना(Projects)
पूरी हो जाए।
परियोजनाओं(Projects) को फिर से शुरू करना।
एक अटकी
हुई परियोजना को
पुनः आरंभ(Restart A Stuck Project) करने के
लिए, आपको निम्नलिखित
कदम (Following Steps) उठाने होंगे:
1) एक निर्णय निर्माता (Hire A Decision Maker) का चयन करें या काम पे रखे।
यदि कई
निर्णय निर्माता(Several Decision Makers) हैं तो
एक परियोजना(Projects) भी
अटक(Stuck) सकती है।
इसलिए, यह महत्वपूर्ण
है कि आपके
पास एक एकल
निर्णय लेने वाला
बिंदु (Single Decision-Making
Point) होना चाहिए या एक
सीईओ (CEO )जैसा व्यक्ति
होना चाहिए, जो
अंतिम निर्णय (Final
Decision) लेता है।
सीईओ(CEO ) के पास
अपनी टीम को
काम पर रखने
की पूरी जिम्मेदारी
होनी चाहिए जैसे
अपनी टीम के
काम के प्रति
जवाबदेह(Accountable), परियोजना के मूल्यांकन
और निष्पादन(Evaluate And Execute) के लिए
निर्णय और अधिकार
लेने की जिम्मेदारी(Responsibility)
उसके पास होनी
चाहिए।
2) एक योजना बनाओ(Make A Plan)
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| Make a Plan Image |
आपको प्रोजेक्ट
में उन बिंदुओं
की पहचान करने
की जरूरत है
जो आपको न्यूनतम(Minimum)
काम करके समस्या(Problem)
से बाहर आने
में मदद करेंगे।
उदाहरण के लिए,
एक बिल्डर ने
निर्माण (Construction) शुरू होने
से पहले ही
10 इमारतों के निर्माण
का प्रोजेक्ट तैयार
कर लिया और
इन इमारतों में
अपार्टमेंट बेच दिए।
तीन भवनों
(Buildings) में निर्माण चल रहा
था और परियोजना
(Project) अचानक बंद हो
गया।
अब, बिल्डर
परियोजना (Project) को फिर
से शुरू करना
चाहता है, उसे
क्या करना चाहिए?
क्या उसे सभी
10 भवनों के निर्माण
(Building Construction) की आवश्यकता है?
नहीं!
उसे पहले
तीन भवनों का
निर्माण पूरा करना
चाहिए और उन
ग्राहकों को अपार्टमेंट
आवंटित(Allot) करना चाहिए
जिन्होंने पहले ही
इसे खरीदा है।
उसके बाद,
वह बेची गई
जगह के अनुसार
शेष सात भवनों
का निर्माण (Building Construction) शुरू कर
सकता है।
जब कोई
ग्राहक को अपना
घर/अपार्टमेंट मिल
जाता है, तो
वह संतुष्ट होता
है और बिल्डर
पर उसका भरोसा
बढ़ता है।
“अपनी समस्याओं को छोटा करो।
अपने लक्ष्य को विस्तृत और खुला हुआ रखें ।
अपने लक्ष्यों को छोटा और प्राप्त करने योग्य बनाये। "
3) अपनी योजनाओ को नंबर/संख्याओं में परिवर्तित करें
अपनी योजना
को संख्याओं में
बदलने के लिए,
निम्न चरणों का
पालन करें:
(I) अपनी
योजना को पूरी
तरह से लागू(Implement)
करने के लिए
आवश्यक धनराशि की पहचान
करें
(Ii) ग्राहकों
से आपको मिलने
वाली राशि का
निर्धारण(Determine) करना
(Iii) ऋण
लेकर या निवेशक
को शामिल करके
अपनी बचत से
20-30% आवश्यक धन की
व्यवस्था करें,
(Iv) आपके
द्वारा व्यवस्थित (Arranged) धन (Money) से निर्माण
शुरू करें।
हितधारक प्रबंधन (Stakeholder Management)
एक भवन
निर्माण परियोजना में चार
मुख्य हितधारक (Main Stakeholder) होते हैं।
आइए
अध्ययन(Study) करें कि
किसी परियोजना(Projects) को
पुनः आरंभ (Restart) करते
समय इन हितधारकों
का प्रबंधन( Stakeholders Management) कैसे करें।
1) ग्राहक(Customer)
एक ग्राहक(Customer)
एक अटकी हुई
परियोजना(Stuck Project) से खुश
नहीं है क्योंकि
उसने इसमें पैसा
लगाया है, लेकिन
इससे कुछ भी
वापस नहीं आया।जैसे,
ना..ही घर,
ना..ही लगा
हुआ पैसा वापिस
मिला।
इसलिए, जब आप
अपनी परियोजना (Project) को
पुनः आरंभ (Restart) करते
हैं, तो ग्राहक
को विश्वास में
लें:
(I) उसके साथ
एक संचार चैनल
का निर्माण( Building A Communication Channel)।
(Ii) ग्राहक को आपकी
समस्या(Problem) को पारदर्शिता
(Transparency) के साथ समझाये।
(Iii) अपनी गलती
स्वीकार करना और
ग्राहक को आपकी
समस्या(प्रॉब्लम) समझाना।
(Iv) ग्राहक को वह
सही समय बताना
जब आप उसके
खरीदे हुए मकान/फ्लैट का
आवंटन(Allot) करेंगे।
यदि
आपके पास अपने
प्रोजेक्ट में फाइनेंसर(ProjectFinanciers) हैं, तो अपने
कैश फ्लो को
इस तरह से
प्रबंधित(Manage) करें कि
आप अपने पैसे
के कुछ हिस्से
को चुकाने (Repaying) में
लगे रहें ताकि
वे भी खुश
रहें।
यदि आप
नियत तारीख(Due Date) को
चुकाने में सक्षम
नहीं(Not Able To Repay) हैं, तो
फाइनेंसरों से अनुरोध(Request)
करें कि वे
नियत तारीख(Due Date) को
आगे बढ़ाएं।
3) ठेकेदार और आपूर्तिकर्ता (Contractor And Suppliers)
ठेकेदार और आपूर्तिकर्ता
वे लोग हैं
जो बिल्डर को
निर्माण कार्य (Construction Work) पूरा करने
में मदद करते
हैं। वे ग्राहकों
के रूप में
महत्वपूर्ण (Important) हैं।
जब आप
प्रोजेक्ट को पुनरारंभ(Restart)
करते हैं, तो
आपको चाहिए:
(I) ठेकेदारो और आपूर्तिकर्ताओं(Supplier)
को कार्य योजना(Plan
Of Action) को समझाने के लिए
कॉल करें एवं उन्हें
पूरी स्थिति(Situation) की
जानकारी दे ।
(Ii) उन्हें बताएं कि
आप उनका पिछला
भुगतान(पेमेंट्स) कब तक
करेंगे।
(Iii) उनके भुगतान
का कुछ हिस्सा
(Part Payment) जारी करें और
उन्हें साइट(Site) पर फिर
से काम शुरू
करने के लिए
कहें।
4) कर्मचारी (Employees)
जब कोई
परियोजना अटक(Project Get Stuck) जाती है,
तो कर्मचारी सबसे
अधिक प्रभावित(Affected) होता
है क्योंकि वह
वह है जो
ग्राहक, बैंकरों, ठेकेदारों और
आपूर्तिकर्ताओं(Suppliers) के साथ
समन्वय(Coordinating) कर रहा
है।
इसलिए, जब आप
अपने प्रोजेक्ट को
पुनः आरंभ करते
हैं, तो कर्मचारी
को कॉल करें
और:
(I) उसे पूरी
योजना समझाइए
(Ii) उसे प्रेरित
करें
(Iii) उसे गारंटी
दें कि परियोजना(प्रोजेक्ट) जल्द ही
पूरा हो जाएगा
(Iv) ग्राहकों के लिए
की गई सभी
प्रतिबद्धताओं (Commitments) को पूरा
करना
जब कर्मचारी
को परियोजना(Projects) पर
विश्वास हो जाता
है, तो वह
बाजार में आप
के प्रोजेक्ट पर
उसके भरोसे का
संचार(Communicate) करेगा। नतीजन(नतीजा
यह निकलेगा)की,
विभिन्न हितधारकों(Different Stakeholders) के बीच
नकारात्मकता(Negativity) कम हो
जाती है।
 |
| On time Delivery of House |
अचल संपत्ति(Real
Estate) में, यदि आप परियोजना(Project)
को समय पर वितरित(Deliver) कर सकते हैं, तो किसी भी तरह की मंदी आपको प्रभावित नहीं कर सकती है।
अचल संपत्ति(Real Estate) और विपणन(Marketing)
में दिए हुए
समय पर साइट
निर्माण और समय
पर वितरण की
महत्वत्ता (Importance) अधिक होती
है।
जब साइट पर
निर्माण चल रहा
होता है, तो
ग्राहक को विश्वास
हो जाता है
कि काम प्रगति
पर है और
वह जल्द ही
अपना घर प्राप्त
कर लेगा।
तो, पहली बात
यह है कि
बिल्डर को एक
अटक परियोजना(Stuck
Project) में साइट पर
निर्माण(Construction) कार्य जल्द से
जल्द शुरू कर
देना चाहिए।
काम ऐसे स्थान
पर किया जाना
चाहिए कि पूरा
शहर जानने लग
जाए कि साइट
पर फिर से
काम शुरू हो
गया है।
इसके लिए, आपको
ठेकेदार को जुटाने
की आवश्यकता होगी,
जिसका अर्थ है
कि आपको ठेकेदार
को समझाने और
उसे काम करने
के लिए साइट
पर लाने की
आवश्यकता होगी।
7 से 10 दिनों में, ठेकेदार
अपनी मशीनें, मैनपावर,
सामग्री इत्यादि साइट पर
लाएगा और काम
को फिर से
शुरू कर देगा
।
ठेकेदारों के साथ वस्तु विनिमय सौदा(Barter Deal)।
फंड प्लानिंग के बावजूद
कभी-कभी फंड
सही समय पर
नहीं मिल पाता
है और प्रोजेक्ट
रुक जाता है।
ऐसी स्थिति से बचने
के लिए, आपको
अपने ठेकेदारों और
आपूर्तिकर्ताओं के साथ
वस्तु विनिमय सौदों(Barter
Deal) का अभ्यास(Practicing) शुरू करना
चाहिए।
उदाहरण के लिए,
यदि अनुबंध(Contract) 10 करोड़
रुपये का है,
तो आप ठेकेदार
के साथ सौदा
कर सकते हैं
कि आप उसे
चेक में 8 करोड़
रुपये और 2 करोड़
रुपये का एक
अपार्टमेंट देंगे।
जब आप
उसे ठेकेदार प्लस
ग्राहक बनाते हैं, तो
वह इस उद्देश्य
के साथ अधिक
समर्पण(More Dedication) के साथ
काम करेगा कि
वह अपना घर
बना रहा है।
इससे गुणवत्ता
(Quality) पर ठेकेदार का ध्यान
बढ़ता है। इसके
अलावा, वह काम
करना कभी बंद
नहीं करेगा क्योंकि
वह जानता है
कि अगर काम
बंद कर दिया
जाता है, तो
उसके अपार्टमेंट का
मूल्य भी घट
जाएगा।
इस प्रकार, अचल संपत्ति(Real Estate) के
विकास को तेज
रखने और ठेकेदारों
को बिल्डिंग निर्माण
कार्य को हमेशा
विकसित(Developed) रखने के
लिए एक वस्तु
विनिमय सौदा(Barter Deal) सबसे अच्छा
समाधान(Solution) है।
ग्राहकों के साथ जुड़ें
(Connect With Customer)-
 |
| connect with customer image |
अटकी हुई परियोजना(Project)
को फिर से
शुरू करने के
लिए, अपनी बिक्री(Sales)
और सीआरएम(CRM) टीम
को तैयार करें
और ग्राहकों के
साथ संवाद(Communicate) करें।
अपने ग्राहक
को साइट पर
लंच या डिनर
पर आमंत्रित करें
ताकि वे साइट
पर चल रहे
काम को देख
सकें।
जब आप लंबे
समय के बाद
उनके साथ जुड़ते
हैं तो ग्राहक
की शिकायतों को
सुनने के लिए
तैयार रहें।
बैठक में, ग्राहक
और उसके परिवार
के साथ अच्छा
व्यवहार करें।
ग्राहक को पूरी
योजना समझाएं, उन्हें
बताएं कि आप
परियोजना(Projects) को कैसे
निष्पादित(Execute) करेंगे, और जब
आप इसे पूरा
करेंगे।
ग्राहकों के साथ
दस्तावेजों को संशोधित(
Revise The Documents) करें (यदि आवश्यक
हो)।
हर हफ्ते ग्राहकों को
साइट की तस्वीरें
भेजकर परियोजना की
प्रगति (Project Development) के बारे
में अपडेट करें।
मुश्किल किस्म के ग्राहक(Difficult
Customer)-
कुछ ग्राहक
ऐसे हैं जो
विभिन्न परिस्थितियों के कारण
अब आपके साथ
नहीं रहना चाहते
हैं क्योंकि उनकी
परिस्थितियां बदल गई
हैं; उनका पैसा
आपके प्रोजेक्ट में
अटका हुआ है;
आदि... इन्हें कठिन ग्राहक
कहा
जाता
है।
आपको घर
खरीदने के लिए
एक कठिन ग्राहक
को समझाने की
जरूरत बहुत ज्यादा
है।
यदि वह घर
लेने के लिए
तैयार नहीं है,
तो उसे आश्वस्त
करें कि उनका
पैसा सुरक्षित है।
मुश्किल ग्राहक को बताएं
कि प्रोजेक्ट पूरा
होने पर अन्य
ग्राहकों से भुगतान
प्राप्त करने पर
आप उसका पैसा
वापस कर देंगे।
उन्हें बताएं कि आप
उसका पैसा किश्तों
में और धीरे-धीरे चुकाएंगे।
मुश्किल ग्राहकों को संभालने
के लिए दो
सेल्स पर्सन को
तैनात करें ताकि
मुख्य बॉस निष्पादन
कार्य(Execution Work) करता रहे।
अगर कोई ग्राहक
आपको अपने खिलाफ
कानूनी कार्रवाई करने की
चेतावनी देता है
तो भयभीत (Frightened) न
हों, क्योंकि वास्तव
में, वे या
कोई भी समझदार
व्यक्ति एक कानूनी
मंच(Legal Forum) पर नहीं
जाना चाहता हैं।
बस उन्हें समझाएं कि
आप उनके पैसे
धीरे-धीरे चुकाएंगे।
यदि आप ग्राहकों
को धन देना
(Refund) शुरू कर देते
हैं, तो आप
निर्माण पर पैसा
नहीं लगा पाएंगे
और परियोजना(प्रोजेक्ट)
फिर से बंद
हो जाएगा ।
इसलिए जितना संभव
हो रिफंड को
स्थगित (Postpone) करने का
प्रयास करें।
ग्राहकों से पैसा वसूलना
(Collecting Money From Customers)-
जैसे ही आपका
भवन निर्माण( Building Construction) पूरा होने
वाला है, आपको
अपने पुराने ग्राहकों
से धन इकट्ठा
करना शुरू कर
देना चाहिए(Collecting Money From Your Old Customers)और इस
पैसे का इस्तेमाल
विकास कार्यों को
और आगे ले
जाने के लिए
किया जाना चाहिए।
परियोजनाओं का शुभारंभ (Launching The Projects)
जब भवन(Building) का आपका
पहला सेट हैंडओवर
के लिए लगभग
तैयार हो आपको
अपने उत्पाद को
बाजार में लॉन्च
करना चाहिए।
यह आपकी साइट
पर जाने के
लिए नए ग्राहकों
को आकर्षित करेगा
और उन्हें आपके
प्रोजेक्ट में आपके
अपार्टमेंट खरीदने के लिए
मनाएगा।
जैसे-जैसे आपकी
परियोजना समय पर
पूरी हो रही
होगी, बाजार आपके
लिए ग्रहणशील (Receptive) हो
जाएगा।
यह आपको पैसा
देना शुरू कर
देगा, और आपकी
बिक्री बढ़ जाएगी।
इस तरीके
से, आपका नकदी
प्रवाह चक्र भी
घूमने लगेगा।
करने के लिए काम (Things To Do)
(I) एक अच्छे अनुभवी कर्मचारी
को काम पर
रखे और उसे
एक योजना बनाने
के लिए कहे।
(Ii) अपनी निर्माण गतिविधि को
तेज करें।
(Iii) केवल
डिलीवरी पर ध्यान
दें।
(Iv) कम से कम
लोगों से ज्यादा
से ज्यादा काम
लें।
(V) शुरू में लाभप्रदता(Profitability)
पर ध्यान न
दें बल्कि नकदी
प्रवाह(Cash Flow) पर ध्यान
केंद्रित करें।
कोनसे काम नहीं करना चाहिए(Things
Not To Do)
(I) कई निर्णय
निर्माताओं (Multiple Decision
Makers) को न रखें।
(Ii) विपणन(मार्केटिंग) पर ध्यान
केंद्रित न करें
(Iii) कई इमारतों पर ध्यान
केंद्रित न करें
(Iv) रिफंड
देना टाले।
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